Новости

Кадастровая стоимость земли. Ответы на вопросы предпринимателей

Подробности

В связи с многочисленными обращениями в Палату с вопросами о кадастровой стоимости земли и исчислениях арендной платы, мы попросили Заместителя генерального директора Сургутской торгово-промышленной палаты, кандидата юридических наук Анну Чурманову ответить на самые важные из них.

1. Где можно проверить кадастровую стоимость земли?
Для того, чтобы проверить правильность кадастровой стоимости земли или получить кадастровую стоимость для самостоятельного расчета земельных платежей существуют несколько источников такой информации.

Во-первых, можно обратиться в кадастровую палату по месту нахождения земельного участка с заявлением о выдаче кадастрового паспорта земельного участка (кадастровой выписки или кадастровой справки о кадастровой стоимости). Эта государственная услуга является платной (размер платы зависит от количества экземпляров, статуса заявителя – гражданин или юридическое лицо), выполняется в течение пяти рабочих дней, по истечении которых вы получаете на бумажном носителе документ, содержащий всю информацию о земельном участке, включая его кадастровую стоимость. Кадастровая справка о кадастровой стоимости земельного участка выдается бесплатно любому заинтересованному лицу также в течение пяти рабочих дней. Также эти услуги оказывают многофункциональные центры. Во-вторых, сведения о кадастровой стоимости земельного участка можно получить на официальном сайте Росреестра (www.rosreestr.ru). Получение сведений через сеть Интернет также является платным, реквизиты и порядок оплаты содержатся на сайте. Запрашиваемые документы направляются на указанную заявителем электронную почту. И, в-третьих, получить сведения о кадастровой стоимости можно через портал Госуслуги, заполнив соответствующее заявление. Во всех случаях желательно знать кадастровый номер земельного участка, но возможно получение сведений и по адресу.

2. Для чего применяется кадастровая стоимость земли?
В настоящее время кадастровая стоимость земли применяется при расчете арендной платы за земельные участки, находящиеся с государственной и муниципальной собственности, а также для расчета земельного налога. Кроме того, кадастровая стоимость является основанием для расчета выкупной цены земельного участка из государственной и муниципальной собственности. На размер рыночной стоимости земли кадастровая стоимость не влияет и в расчетах по сделкам по отчуждению земли не применяется.

С 2009 года, т.е. с даты последней кадастровой оценки земель в нашем округе, кадастровая стоимость земельных участков по сравнению с предыдущим периодом кратно возросла, что, естественно, сказалось и на размерах арендной платы и земельного налога. Сургутская торгово-промышленная палата сразу же «забила тревогу» относительно возрастания налоговой нагрузки на бизнес. В результате многочисленных совещаний, круглых столов и рабочих встреч было выявлено существенной завышение кадастровой стоимости по многим земельным участкам и проведена переоценка кадастровой стоимости, результаты которой утверждены по состоянию на 1 января 2010 года и в настоящий момент являются основанием для расчета земельных платежей. Однако и перерасчет кадастровой стоимости не позволил существенно снизить размеры кадастровой стоимости, в связи с чем для расчета арендной платы за государственные и муниципальные земли были введены понижающие коэффициенты – коэффициент переходного периода, коэффициент сезонности, коэффициент малого и среднего предпринимательства, что позволяет снизить арендные платежи.

3. Есть ли возможность повлиять на размер кадастровой стоимости земли?
Тем не менее, способ снижения завышенной кадастровой стоимости земли есть. Причиной увеличения кадастровой стоимости могут быть различного рода технические ошибки, например, неправильное указание в реестре целевого назначения и вида разрешенного использования земельного участка. В данном случае изменить кадастровую стоимость возможно во внесудебном порядке, подав заявление об уточнении характеристик земельного участка и приложив документ, подтверждающий правильное целевое назначение или разрешенное использование земельного участка. Поскольку орган кадастрового учета вносит сведения о целевом назначении и видах разрешенного использования на основании данных органов местного самоуправления, то подтверждение правильности целевого назначения и вида разрешенного использования необходимо получить в местной администрации.

Чаще же всего размер кадастровой стоимости при всех правильно указанных характеристиках земельного участка явно превышает рыночную стоимость земли. Тогда как Земельный кодекс РФ содержит норму о том, что при наличии рыночной стоимости кадастровая стоимость не может ее превышать. Оспаривание кадастровой стоимости предусмотрено законом об оценочной деятельности во внесудебном порядке – путем подачи заявления в согласительную комиссию при Росреестре или в судебном порядке. Однако тем же законом об оценочной деятельности предусмотрено, что оспаривание кадастровой стоимости в согласительных комиссиях возможно при соблюдении ряда условий при проведении кадастровой оценки. Таким образом, на настоящий момент в Ханты-Мансийском автономном округе – Югре применяется только судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости земли. Фактически оспаривание кадастровой стоимости земельного участка представляет собой спор с органом кадастрового учета об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной. Для нашего округа характерна немногочисленная, но положительная судебная практика по таким делам. Однако, как в любом судебном процессе, при обращении в суд необходимо учесть правовые ньюансы, в чем может помочь консультация юристов, специализирующихся на такой категории дел. В частности, перед обращением в суд необходимо определить рыночную стоимость земельного участка, для чего заказать оценку. Отчет о рыночной стоимости земельного участка будет являться доказательством, подтверждающим завышение кадастровой стоимости земли. Основанием для внесения в земельный кадастр сведений о кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной будет являться вступившее в законную силу решение суда. Учитывая, что Сургутская торгово-промышленная палата с 2009 года пристально следит за ситуацией, складывающейся с платежами за землю, юристы СТПП одними из первых в нашем округе начали работать с такой категорией судебных дел, как оспаривание кадастровой стоимости. Активная судебная работа в этом направлении началась в 2013 году и за прошедший период в активе специалистов СТПП имеются несколько положительных судебных решений по делам об оспаривании кадастровой стоимости. Например, для одной из первых организаций обратившихся за консультацией в данном вопросе удалось снизить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 46 000 кв.м. со 141 400 000 рублей до 30 717 000 рублей, т.е. более чем в четыре раза. Есть и менее показательные примеры, когда кадастровая стоимость снижается в 1,5 – 2 раза. Учитывая кратное уменьшение размера платежей за землю, понесенные судебные расходы по рассмотрению такого дела в арбитражном суде окупаются с лихвой.

4. Возможно ли пересчитать платежи за землю (арендную пату и земельный налог) исходя из новой кадастровой стоимости, установленной по решению суда?
По сложившейся практике, земельные платежи за предыдущие периоды не пересчитывается, т.к. кадастровая стоимость в новом размере начинает применяться с момента ее внесения в государственный земельный кадастр. Но вот следующие платежи можно рассчитывать от нового размера кадастровой стоимости. Это особенно актуально для расчета земельного налога, поскольку Налоговый кодекс предусматривает, что земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости, определенной на 1 января отчетного года. Тем не менее, есть разъяснения Минфина о том, что, если в течение налогового периода кадастровая стоимость была пересмотрена и внесены изменения в государственный кадастр, то сумма земельного налога может быть пересчитана, исходя из нового размера кадастровой стоимости земли.

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков действенный правовой способ защиты прав участников предпринимательской деятельности, который на абсолютно законных основаниях позволит уменьшить земельные платежи и тем самым оптимизировать свои расходы на ведение предпринимательской деятельности. Однако без инициативы владельца земельного участка никакой орган или организация не вправе требовать уменьшения кадастровой стоимости земли. Принимая решение о необходимости оспаривания кадастровой стоимости земли стоит проконсультироваться со специалистами в данном вопросе для того, чтобы небольшая правовая оплошность не стала причиной невозможности защиты прав владельца земельного участка.